Ελευθερία επιλογής της απαραίτητης ανακούφισης από τον Καταναλωτή

14
Ελευθερία επιλογής της απαραίτητης ανακούφισης από τον Καταναλωτή

Το Full-Banch of Hon’ble Supreme Court αποτελείται από Justice UU Lalit, S. Justice Ravindra Bhat και Justice PS Narasimha στο θέμα της Experion Developers Private Limited Vs. Sushma Ashok Shiroor[1] εξέδωσε μια απόφαση ορόσημο σύμφωνα με την οποία έκρινε ότι ο Νόμος για την Προστασία των Καταναλωτών και ο Νόμος RERA ούτε αποκλείουν ούτε αντιφάσκουν ο ένας τον άλλον και αποτελούν ταυτόχρονα διορθωτικά μέτρα που λειτουργούν ανεξάρτητα και χωρίς υπεροχή. Το Δικαστήριο παρατήρησε περαιτέρω ότι όταν τα καταστατικά που προβλέπουν ένδικα μέσα εμπίπτουν στην οικοδόμηση, η επιλογή των ερμηνευτικών αποτελεσμάτων θα πρέπει επίσης να εξαρτάται από τη συνταγματική υποχρέωση δημιουργίας αποτελεσματικών ένδικων μέσων για την προώθηση της πρόσβασης στη δικαιοσύνη. Η ανάλυση της παρούσας υπόθεσης στοχεύει να διερευνήσει διάφορες λεπτομέρειες των αποφάσεων και να φέρει στο προσκήνιο τις βασικές πτυχές των γεγονότων, των ζητημάτων και της απόφασης.

Συνοπτικά γεγονότα:

  1. Ο καταναλωτής έκανε κράτηση για ένα διαμέρισμα έκτασης 3525 τετραγωνικών ποδιών έναντι συνολικής αντιπαροχής Rs. 2,36,15,726/- στο Windchants και συμφωνήθηκε για σχέδιο πληρωμής συνδεδεμένο με την κατασκευή, το οποίο οδήγησε στην εκτέλεση της Σύμβασης Αγοραστή Διαμερίσματος της 26.12.2012 με Μ/σ. Experion Developers Private Limited (Προγραμματιστής).
  2. Σύμφωνα με την ρήτρα 10.1 της συμφωνίας, η κατοχή έπρεπε να δοθεί εντός 42 μηνών από την ημερομηνία έγκρισης του σχεδίου δόμησης ή την ημερομηνία λήψης της έγκρισης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Δασών, της κυβέρνησης της Ινδίας για το Έργο ή την ημερομηνία την εκτέλεση της συμφωνίας όποια είναι μεταγενέστερη.
  • Η ρήτρα 13 της Συμφωνίας προέβλεπε αποζημίωση για καθυστέρηση. Βάσει αυτής της ρήτρας, εάν ο Προγραμματιστής δεν προσέφερε την κατοχή εντός της περιόδου που ορίζεται στη Συμφωνία, θα καταβάλει αποζημίωση ύψους Rs. 7,50 ανά τετραγωνικό πόδι το μήνα μέχρι να προσφερθεί η κατοχή στον Καταναλωτή.
  1. Ο Καταναλωτής προσέγγισε την Εθνική Επιτροπή Επίλυσης Διαφορών καταθέτοντας μια αρχική καταγγελία, Υπόθεση Καταναλωτή Αρ. 2648/2017, ισχυριζόμενη ότι έχει καταβάλει συνολικό αντίτιμο Rs. 2,06,41,379/- και η κατοχή δεν χορηγήθηκε ακόμη και μέχρι την κατάθεση της καταγγελίας και ζητήθηκε η επιστροφή των Rs. 2,06,41,379/- μαζί με τόκο @ 24% ετησίως
  2. Ο Προγραμματιστής υπέβαλε τη Γραπτή Δήλωσή του δηλώνοντας ότι παρόλο που η περίοδος των 42 μηνών λήγει στις 26-6-20164, ο αγοραστής θα δικαιούται μόνο αποζημίωση καθυστέρησης σύμφωνα με την ρήτρα 13, για ένα ποσό Rs. 4,54,052/- και ισχυρίστηκε ότι εφόσον η κατοχή μπορεί να παραδοθεί, η καταγγελία πρέπει να απορριφθεί.
  3. Η Επιτροπή, με την απόφασή της της 19.06.2019, επέτρεψε την καταγγελία θεωρώντας ότι η Συμφωνία είναι μονόπλευρη, βαριά εις βάρος του δικαιούχου και εξ ολοκλήρου υπέρ του Προγραμματιστή και κατευθύνει την επιστροφή του ποσού των Rs. 2,36,15,726/- με τόκο @ 9% ετησίως Η Επιτροπή φαίνεται ότι βασίστηκε στην απόφαση που εκδόθηκε από το Hon’ble Supreme Court στην περίπτωση Pioneer Urban Land and Infrastructure Ltd. v. Govind Raghvan.
  • Ανησυχημένοι από το ίδιο, τόσο ο Προγραμματιστής όσο και ο Καταναλωτής (που αμφισβητεί την εντολή της Επιτροπής που χορηγεί περιορισμένη έκταση χορήγησης ενισχυμένου ενδιαφέροντος) έχουν υποβάλει τις προσφυγές.

Υποβολές:

  • Ο Προγραμματιστής υποστήριξε ότι η απόφαση του Δικαστηρίου στην υπόθεση Pioneer δεν έχει εφαρμογή στα πραγματικά περιστατικά της παρούσας υπόθεσης, καθώς στην υπόθεση Pioneer, το Δικαστήριο δεν χρειάστηκε να ασχοληθεί με τη ρήτρα αποζημίωσης καθυστέρησης όπως στην παρούσα υπόθεση και υποστήριξε ότι δεν θα προκληθεί καμία επιφύλαξη ο Καταναλωτής εάν του ζητηθεί να πάρει στην κατοχή του το ακίνητο. Υποστηρίχθηκε περαιτέρω ότι ο Καταναλωτής επέλεξε να προχωρήσει σύμφωνα με τον Νόμο για την Προστασία των Καταναλωτών του 1986 και ως εκ τούτου οι διατάξεις του Νόμου RERA δεν θα ισχύουν και το Πρωτοπόρο δεν μπορεί να ακολουθηθεί ως προηγούμενο.
  • Ο καταναλωτής, ενώ υποστήριξε την απόφαση της Επιτροπής για όλους τους λόγους, υποστήριξε ότι το επιτόκιο που χορηγείται από την Επιτροπή είναι πολύ χαμηλό και ζήτησε να αυξηθεί το επιτόκιο στο @24% ετησίως, όπως ζήτησε στην αναφορά ενώπιον της Επιτροπής .

Θέματα πλαισιωμένα:

  1. Εάν οι όροι της συμφωνίας αγοραστών διαμερισμάτων συνιστούν «αθέμιτη εμπορική πρακτική» και εάν η Επιτροπή δικαιολογείται να μην εφαρμόσει τους όρους της συμφωνίας αγοραστών διαμερισμάτων όπως ορίζονται στην υπόθεση Pioneer;
  2. Εάν η Επιτροπή έχει την εξουσία βάσει του νόμου περί προστασίας των καταναλωτών του 1986 να επιστρέφει απευθείας το ποσό που κατατέθηκε από τον καταναλωτή με τόκους;
  • Εάν η ελάφρυνση που χορήγησε η Επιτροπή απαιτεί οποιαδήποτε τροποποίηση για την εξυπηρέτηση των σκοπών της δικαιοσύνης;

Πορίσματα του Ανώτατου Δικαστηρίου:

  1. Η αρχή που ορίζεται στην περίπτωση της Pioneer ακολουθήθηκε με συνέπεια σε πολλές περιπτώσεις όπου οι όροι της Συμφωνίας Αγοραστή Διαμερισμάτων διαπιστώθηκε ότι ήταν μονόπλευροι και εξ ολοκλήρου φορτωμένοι υπέρ του Προγραμματιστή και εναντίον του δικαιούχου σε κάθε βήμα.
  2. Αναφέρθηκαν οι ακόλουθες περιπτώσεις όπου οι όροι της Συμφωνίας Αγοραστή Διαμερισμάτων κρίθηκαν καταπιεστικοί, συνιστώντας αθέμιτη εμπορική πρακτική και δεν εφαρμόστηκαν σε αυτούς τους όρους της Συμφωνίας από το Hon’ble Supreme Court:
  • Arifur Rahman Khan εναντίον DLF Southern Homes Pvt. Ε.Π.Ε.
  • NBCC εναντίον Σρι Ραμ Τριβέντι
  • IREO Grace Realtech (P) Ltd. εναντίον Abhishek Khanna

3. Το Hon’ble Supreme Court, αφού αναφέρθηκε στις ρήτρες 10.1 και 13.1 της Συμφωνίας σχετικά με την περίοδο ολοκλήρωσης του έργου και την αποζημίωση καθυστέρησης, παρατήρησε ότι η ημερομηνία ενεργοποίησης για την ρήτρα 10.1 είναι η 26.12.2012, η ​​οποία είναι η ημερομηνία εκτέλεσης της συμφωνίας του αγοραστή διαμερίσματος και η Επιτροπή υπολόγισε 42 μήνες από το διάστημα αυτό, που προκύπτει ότι είναι 26.06.2016. Περαιτέρω, με την προσθήκη της περιόδου χάριτος των 180 ημερών, ο χρόνος παράδοσης θα έληγε στις 26.12.2016. Το Ανώτατο Δικαστήριο σημείωσε επίσης ότι είναι και πάλι παραδεκτό ότι το πιστοποιητικό κατοχής λήφθηκε μόλις στις 23.07.2018 και ειδοποίηση για κατοχή εκδόθηκε στον Καταναλωτή στις 24.07.2018 έκρινε ότι ο Προγραμματιστής δεν μπορεί να υποχρεώσει τους αγοραστές διαμερισμάτων να δεσμευτούν από τους μονομερείς συμβατικούς όρους που περιλαμβάνονται στη Συμφωνία.

  1. Ο Προγραμματιστής έθεσε τον ισχυρισμό ότι ο Καταναλωτής, αφού επέλεξε να προχωρήσει βάσει του Νόμου, οι διατάξεις του νόμου RERA δεν θα έχουν εφαρμογή. Το Ανώτατο Δικαστήριο, βασιζόμενο στις αποφάσεις που εκδόθηκαν στα θέματα (i) IREO Grace and Imperia Structures Ltd. κατά Anil Patni παρατήρησε ότι Ο νόμος περί προστασίας των καταναλωτών και ο νόμος RERA δεν αποκλείουν ούτε αντιφάσκουν ο ένας τον άλλον. Όταν τα καταστατικά που προβλέπουν δικαστικά ένδικα μέσα εμπίπτουν στην κατασκευή, η επιλογή των ερμηνευτικών αποτελεσμάτων θα πρέπει επίσης να εξαρτάται από το συνταγματικό καθήκον να δημιουργηθούν αποτελεσματικά ένδικα μέσα για την προώθηση της πρόσβασης στη δικαιοσύνη. Μια ουσιαστική ερμηνεία που επιφέρει την πρόσβαση στη δικαιοσύνη είναι συνταγματική επιταγή και αυτό είναι το καθήκον που πρέπει να συμβάλλει στο ερμηνευτικό κριτήριο.
  2. Το Ανώτατο Δικαστήριο για την αντιμετώπιση του ζητήματος της επιστροφής ποσού παρατήρησε ότι η εξουσία άμεσης επιστροφής των ποσών και αποζημίωσης του καταναλωτή για την ανεπάρκεια της μη παράδοσης του διαμερίσματος σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Καταναλωτή Δικαστήρια. Το Ανώτατο Δικαστήριο, αφού παραπέμφθηκε στις Ενότητες 14 και 2(ζ) του Νόμου για την Προστασία των Καταναλωτών έκρινε ότι η Επιτροπή έχει την εξουσία να επιστρέφει απευθείας την τιμή ή τις χρεώσεις που κατέβαλε ο καταναλωτής. Η ελευθερία επιλογής της απαραίτητης ανακούφισης ανήκει στον Καταναλωτή και είναι καθήκον των Δικαστηρίων να την τιμήσουν.
  3. Το Ανώτατο Δικαστήριο για το ζήτημα της αξίωσης τόκων έκρινε ότι οι τόκοι πρέπει να καταβληθούν από την ημερομηνία κατάθεσης των ποσών και όχι από την ημερομηνία της τελευταίας κατάθεσης και κατά συνέπεια δέχθηκε εν μέρει την έφεση που υπέβαλε ο Καταναλωτής.

Συμπέρασμα:

Αυτή η απόφαση θα έχει αντίκτυπο στους προγραμματιστές που βασίζονται σε μονόπλευρες συμφωνίες για να στερήσουν τους αγοραστές από ορισμένα διορθωτικά μέτρα. Αντικατοπτρίζει την προσέγγιση των Δικαστηρίων έναντι των καθυστερήσεων και αθετήσεων από διάφορους κατασκευαστές ακινήτων και είναι ένα ευπρόσδεκτο βήμα για τη διάσωση των δικαιωμάτων των αγοραστών. Αναγνώρισε επίσης το δικαίωμα του καταναλωτή να επιλέγει ανακούφιση(εις) κατά των εσφαλμένων προγραμματιστών. Στον απόηχο αυτής της απόφασης, οι προγραμματιστές θα πρέπει (Εγώ) επανεξετάστε τις υπάρχουσες τυποποιημένες συμφωνίες και εξετάστε το ενδεχόμενο ενημέρωσης μονόπλευρων ρητρών ώστε να αντικατοπτρίζουν πιο λογικούς όρους. και (ii) εάν χρησιμοποιείτε μονόπλευρες ρήτρες, βεβαιωθείτε ότι αυτές οι ρήτρες είναι σαφείς, αναφέροντας με σαφήνεια τις επιπτώσεις τέτοιων ρητρών.

Συγγραφέας

Ravi Charan,

Συνεργάτης, Link Legal

[email protected]

Ο Ravi Charan Pentapati είναι Συνεργάτης στη Link Legal. Οι απόψεις είναι προσωπικές.

[1] 6044 και 7149 πολιτικών προσφυγών του 2019

Schreibe einen Kommentar